Calcul des Plus Values Immobilières
Estimez rapidement l'impôt et les prélèvements sociaux sur votre plus-value immobilière. Calculez votre gain net après impôts en France.
functions Formule Mathématique
Formules de Calcul
1. Plus-value brute :
$\text{PV Brute} = (\text{Prix de cession} - \text{Frais de cession}) - (\text{Prix d'acquisition} + \text{Frais d'acquisition} + \text{Dépenses de travaux})$
2. Abattements pour durée de détention :
Pour l'Impôt sur le Revenu (19%) :
- Jusqu'à 5 ans : 0%
- De la 6e à la 21e année : 6% par an
- À partir de la 22e année : 100%
Pour les Prélèvements Sociaux (17.2%) :
- Jusqu'à 5 ans : 0%
- De la 6e à la 21e année : 1,65% par an
- De la 22e à la 30e année : 1,60% par an
- À partir de la 31e année : 100%
3. Plus-value nette imposable :
$\text{PV nette imposable IR} = \text{PV Brute} \times (1 - \text{Abattement IR} / 100)$
$\text{PV nette imposable PS} = \text{PV Brute} \times (1 - \text{Abattement PS} / 100)$
4. Impôts dus :
$\text{Impôt sur le revenu} = \text{PV nette imposable IR} \times 19\%$
$\text{Prélèvements sociaux} = \text{PV nette imposable PS} \times 17.2\%$
5. Total des impôts et Plus-value nette après impôts :
$\text{Total impôts} = \text{Impôt sur le revenu} + \text{Prélèvements sociaux}$
$\text{PV nette finale} = \text{PV Brute} - \text{Total impôts}$
Comprendre la Plus-Value Immobilière
Qu'est-ce qu'une Plus-Value Immobilière ?
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain) à un prix supérieur à son prix d'acquisition. Ce gain est en principe soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le calcul prend en compte divers éléments pour déterminer la plus-value brute, puis les abattements pour durée de détention et enfin les impôts dus.
Les Frais et Abattements Déductibles
Pour réduire le montant de la plus-value imposable, il est possible de déduire ou d'ajouter certains frais au prix d'acquisition et de cession :
- Frais d'acquisition : Frais de notaire, commissions d'agence payées par l'acheteur, taxe de publicité foncière. Ils peuvent être pris pour leur montant réel ou forfaitairement à 7,5% du prix d'acquisition.
- Dépenses de travaux : Travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, sur présentation de factures. À défaut, un forfait de 15% du prix d'acquisition est applicable si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
- Frais de cession : Diagnostics obligatoires, honoraires d'agence payés par le vendeur.
L'Importance de la Durée de Détention
La durée de détention du bien immobilier est un facteur clé pour le calcul des abattements fiscaux, réduisant progressivement la plus-value imposable. Les abattements sont calculés de manière différente pour l'impôt sur le revenu (19%) et pour les prélèvements sociaux (17,2%) :
- Exonération IR : Totale après 22 ans de détention.
- Exonération Prélèvements Sociaux : Totale après 30 ans de détention.
Chaque année de détention au-delà de la cinquième année apporte un pourcentage d'abattement.
Exonérations et Cas Particuliers
Certaines situations permettent d'être exonéré de la taxation sur la plus-value immobilière :
- Résidence principale : La vente de la résidence principale est totalement exonérée.
- Petites plus-values : Exonération si le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.
- Vente par un retraité ou invalide : Sous conditions de revenus modestes.
- Expropriation : Sous certaines conditions de réemploi.
- Première vente d'un logement : Pour non-propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans et réemploi du prix de vente pour l'acquisition d'une résidence principale.
Foire Aux Questions
Foire Aux Questions (FAQ)
Qui est concerné par la plus-value immobilière ?
Toute personne physique qui vend un bien immobilier (hors résidence principale) à un prix supérieur à celui de son acquisition est potentiellement concernée par la taxation de la plus-value immobilière. Cela inclut les résidences secondaires, les biens locatifs, les terrains à bâtir, etc.
Quels sont les différents taux d'imposition applicables ?
La plus-value nette imposable est soumise à deux types de prélèvements : l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. En outre, une taxe additionnelle s'applique aux plus-values élevées (au-delà de 50 000€).
Puis-je être exonéré de la plus-value immobilière ?
Oui, plusieurs cas d'exonération existent, notamment la vente de votre résidence principale, la vente d'un bien détenu depuis plus de 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux, ou encore des situations spécifiques comme la première vente d'un logement si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre dernières années.
Comment déclarer ma plus-value immobilière ?
La déclaration et le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière se font en principe au moment de la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire. C'est le notaire qui se charge de calculer la plus-value, d'appliquer les abattements éventuels, et de verser l'impôt au service des impôts pour le compte du vendeur. Le montant de la plus-value est ensuite pré-rempli dans votre déclaration de revenus l'année suivante (formulaire 2042 C).